买美国房子后悔死了，还不是因为没入手这本防坑指南！

每年都有成千上万的外国人在美国购买房产，很多新手在购房房产时遇到各种各样的问题，从而浪费大量时间、精力。因此，人们在购买美国房子前，了解美国购房流程、房地产市场交易特点等等，将能够顺利购买到美国房产！

一、美国房地产市场交易的特点

在美国进行房地产交易的方式可能与其它海外国家不同。每个州在每个方面也有自己的一套流程，因此这就是为什么房产专家会建议购房人士委托经验丰富的房地产经纪人、律师、抵押贷款经纪人和会计师团队进行咨询的原因。美国房产交易与其它国家房产交易的主要不同之处，有以下三点不同：

• 1、美国房地产经纪人共享房产信息。购房人士在美国可以使用像Zillow这样的房地产网站访问大部分相同的信息。而在世界大部分国家和地区，代理商会自己保留房产信息，购房人士必须从代理商处查找和比较房产。

• 2、美国卖方通常向代理商支付费用（即销售佣金）。而在在许多其他国家或者地区，购房人士需要向代理商支付侦察房产。

• 3、美国房地产经纪人需要获得经营许可。各州的许可法律在许可证的细节方面有所不同，海外购房者在房产交易过程中要密切关注这一问题！

二、海外人士在美国购房流程

在美国购买房产与其它国家或地区购买房产流程基本相同，买房流程主要提出要约、写合同、交付房产价格以及交房等等步骤。

• ①购房人士提出要约并写下合同；

• ②卖方向购房人士提供披露文件、初步产权报告、城市报告副本和任何特定的当地文件；

• ③购房人士一定数量的钱放到了约定的账号上，这是与银行（或其他贷方）合作贷款的地方；

• ④可能在律师事务所或在产权公司的托管人员处结束。

对于不愿意前往美国收盘的购房人士，需要签署“授权委托书”，授权其他人代表他并签名收房。

三、寻找靠谱的房地产经纪人

外籍人士在美国需要找到靠谱的代理商，主要途径有

• ①向可靠的朋友或同事询问参考资料；

• ②搜索网站；

• ③搜索房地产目录；

• ④检查代理是否已获得许可，若是持有认证国际房地产专家（CIPS）指定，这意味着他或她已经完成了额外的课程；

• ⑤检查参考和评级。

四、选择合适的融资贷款渠道

由于抵押贷款利率非常低，许多国际买家选择申请融资贷款。但是美国很少有贷款机构向外国买家提供住房贷款，因此选择合适的融资贷款非常重要。美国融资机构会对外籍购房人士的身份、收入和信用记录进行彻底审查，当然知道外籍借款人支付的利率也会远远略高于美国居民。对于购房人士，需要提供以下重要的申请材料：

• ①个人纳税人识别号码（ITIN），分配给暂时在美国工作或暂时居住的外国公民；

• ②至少两种身份证明，如有效投资入籍和驾驶执照。根据国籍，一些买家需要出示B-1或B-2（访客）签证；

• ③充足的收入证明材料；

• ④至少三个月的银行对账单；

• ⑤相关银行或信贷机构的推荐信。

大多数银行要求合格的外国借款人支付至少30％的房屋价值作为首付款。联邦政府会检查这笔钱是否合法获得。所有可靠的美国银行都提供一系列安全、可负担的抵押贷款，包括穆斯林的无息贷款等等。

五、房屋以外的税收费用

购房人士除了支付必要的购房费用、房屋代理费以及律师等等费用，也需要对房屋支付两种税收，分别为：①支付州和联邦关税，这取决于海外人士的国家/地区是否与美国签订了税收协定；②美国所得税，美国征收从出租物业获得的任何净收入税收！其中财产税的数额因州和县而异，从每年几百美元到数千美元不等，具体取决于房产的面积和价值。

很多外籍人士购买美国房产都后悔死了，买房前了解美国购房流程、房地产市场交易特点、房屋以外的税收费用等等购房信息将能够更顺利地购买到美国房产！

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